В настоящий момент в практике работы нашей компании возникла правовая коллизия, связанная с изменением законодателем порядка подсчета общей площади квартир (в связи с введением с 01.03.2005 г. в действие Жилищного кодекса РФ), способная отразиться на возникновении у наших клиентов препятствий в регистрации права собственности на квартиры, приобретенные на стадии инвестирования.
Так, в заключенных между компанией МГСН и гражданами договорах инвестиционного характера, в соответствии с которыми они приобрели квартиры в новостройках в 2005-2006 г.г., площадь квартир указана в точном соответствии с проектной документацией, инвестиционными контрактами между застройщиками и Правительством Москвы, а также последующими инвестиционными договорами с участием компаний-инвесторов и включала площадь летних помещений (балконов, лоджий, террас). Общая площадь квартир при этом рассчитывалась в архитектурных проектах и договорах в соответствии с Распоряжением Мэра Москвы № 592-РМ от 09.11.1995 г. «О порядке подсчета площадей жилых зданий», действующим до настоящего момента, что отражало сложившуюся в г. Москве единообразную практику подсчета общей площади, обусловленную инвестиционными целями договоров (обеспечение за счет привлекаемых застройщиками средств финансирования строительства всех площадей квартир).
С введением в действие ЖК РФ для целей регулирования правоотношений, на которые распространяется кодекс, установлен порядок определения общей площади квартир, предусматривающий, что в нее не входят летние помещения.
Таким образом, первичные договоры (инвестконтракт с городом, последующие сделки между компаниями-инвесторами) и проектная документация предусматривали общую площадь каждой квартиры с учетом летних помещений, тогда как при осуществлении обмеров фактически построенных квартир органами БТИ в экспликациях стала указываться уже общая площадь квартир, рассчитываемая в соответствии с нормами ЖК РФ.
В то же время, для регистрации права собственности на квартиры в регистрирующий орган предоставляется как цепочка инвестиционных договоров, так и документы по обмерам БТИ, результаты которых вследствие применения порядка подсчета общей площади, установленного ЖК РФ, существенным образом отличаются от договоров в части площади квартир. Кроме того, в ходе строительства обычно допускается фактическое незначительное отклонение от предусмотренной проектной документацией площади квартир (до 3-4 метров по одной квартире).
При таких обстоятельствах регистрирующий орган лишен возможности идентифицировать по представленным документам регистрируемую квартиру с той, права на инвестирование которой было приобретено у первого инвестора. В первую очередь это касается квартир, приобретенных гражданами после введения в действие ЖК РФ.
В связи с этим регистрирующий орган занял позицию, в соответствии с которой у него в подобной ситуации отсутствуют основания делать вывод о возникновении права на квартиры в построенном доме у граждан, заключивших договоры в указанный период.
Для устранения данной проблемы регистрирующий орган предлагает уточнять в инвестиционных договорах, что понимается под общей площадью.
В противном случае в осуществлении регистрации права собственности на такие квартиры регистрирующим органом будет отказано по основаниям, изложенным в ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Учитывая это, компания будет предлагать клиентам после завершения всех взаимных расчетов с ними к подписанию акты об исполнении обязательств по инвестиционным договорам, устраняющие данное противоречие, что потребует определенное время и скажется на сроках регистрации права собственности на квартиры.
Кроме того, имеется еще одно обстоятельство, способное повлиять на указанные сроки.
Так, ряд клиентов полагает, что в связи с установлением новым ЖК РФ порядка определения общей площади квартиры, отличного от того, который применялся при заключении инвестиционных договоров, площадь квартиры, предусмотренная договором, уменьшилась, следовательно, компания обязана вернуть им часть инвестиционной стоимости квартиры.
Нами получено несколько претензий подобного характера от граждан. После проведения разъяснительной работы с ними основная часть из них от претензий отказалась, понимая, что:
- изменение порядка подсчета общей площади никак не влечет действительное изменение площадей;
- иной порядок подсчета общей площади, отличный от общепринятого, законодателем введен в ЖК РФ в связи с необходимостью справедливого расчета платы за коммунальные услуги (исключив необогреваемые и неосвещаемые помещения квартиры из площадей, за которые взимается коммунальная плата);
- сфера действия ЖК РФ не распространяется на инвестиционные отношения (статья 4);
- размер общей площади, указанный в договорах, в точности соответствовал проектной документации, учитывающей в составе общей площади летние помещения.
Одна из таких претензий даже стала предметом судебного спора (иск г-на Лакса М.В. к ООО «МГСН-резерв»). В настоящий момент г-н Лакс М.В., согласившись с доводами компании, отказался от своих исковых требований, производство по делу прекращено определением Судебной коллегии Московского городского суда от 23.01.2007 г.).
Между тем, некоторые клиенты все еще настаивают на своих требованиях, в связи с чем с ними невозможно подписание всех необходимых документов, которые компания обязана представить в регистрирующий орган для регистрации прав на квартиры (акты об исполнении обязательств по инвестиционным договорам, протокол поквартирного распределения жилплощади).
На период урегулирования споров с данными клиентами процесс регистрации прав на квартиры будет затягиваться в отношении и тех клиентов, которые таких требований не предъявляют, но будут, тем не менее, вынуждены ожидать разрешения ситуации.
Кроме того, сам факт предъявления подобных требований к компании не только не привел к их удовлетворению, но и упрочил позицию регистрирующих органов относительно отсутствия оснований для регистрации прав на квартиры, в связи с площадью которых имеются правовые споры, переданные на рассмотрение судов, а также повлек ряд иных последствий, ущемляющих интересы клиентов.
В связи с изложенным компания просит внимательно отнестись к настоящей информации и при необходимости обращаться за консультациями к нашим специалистам в целях сокращения сроков регистрации прав.
Также предлагаем изучить размещенные далее на нашем сайте документы, иллюстрирующие возможные последствия инициирования подобных споров:
- пример приостановления регистрации права собственности Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области. Проблема была решена подписанием актов об исполнении обязательств по договору с отражением состава общей площади квартиры. Аналогичная проблема затрагивалась при обсуждении на форуме жильцов района «Волгоградский» в январе 2006 г.;
- пример частичного расторжения инвестиционного договора, которое явилось следствием требования г-на Лакса М.В. к ООО «МГСН-резерв» о возврате части инвестиционной стоимости квартиры в связи с «изменением» ее площади (переписка между ООО «МГСН-резерв» и прежним инвестором; соглашение о расторжении договора соинвестирования). Вслед за требованием г-на Лакса М.В. ООО «МГСН-резерв» обратилось с «зеркальным» требованием к предыдущему инвестору (ООО «БизнесПроспект»), который, следуя логике лица, заявившего претензию, был вынужден признать, что квартира, поименованная в договоре соинвестирования (с указанной площадью, но без летних помещений), не была предусмотрена проектной документацией, следовательно, не построена, в связи с чем предложил вернуть всю сумму инвестиционного взноса, о чем между ООО «БизнесПроспект» и ООО «МГСН-резерв» было подписано соответствующее соглашение. Вследствие этого имелась угроза неполучения квартиры г-ном Лаксом М.В. Лишь благодаря нашим усилиям удалось урегулировать спор с компанией «БизнесПроспект» по поводу принадлежности квартиры, подлежащей передаче г-ну Лаксу М.В.
Определение Мосгорсуда о принятии отказа г-на Лакса от иска и об отмене решения Люблинского суда
02.02.2007
http://www.mgsn.ru/oformlenie_kvartir.php?act=view&id=1 
ФОРУМ "Соколиная гора"
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума
А если еще всякие разные переуступки прав, то вообще туши свет! По крайней мере, опыт показывает, что бороться можно успешно. Значит будем бороться! 
"и думать", когда адресуешь свои высказывания участникам форума, которые не соответсвуют